Đất nông nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng để phục vụ mục đích sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp người sử dụng đất tự ý xây nhà trên đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hằng năm hoặc các loại đất nông nghiệp khác mà chưa thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Vậy tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp có bị buộc tháo dỡ không? Để giúp bạn hiểu rõ quyền lợi của mình và có phương án bảo vệ quyền sử dụng đất khi gặp trường hợp sử dụng đất sai mục đích, Công ty Luật TNHH Hồng Giang – Chi nhánh Đà Nẵng sẽ phân tích cụ thể vấn đề này qua bài viết dưới đây.

1. Thế nào là sử dụng đất sai mục đích?

Theo Điều 5 và khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024, một trong những nguyên tắc và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích đã được Nhà nước xác định.

Mỗi thửa đất đều được xác định mục đích sử dụng cụ thể, chẳng hạn như đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất hoặc đất ở.

Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định là đất nông nghiệp nhưng người sử dụng đất tự ý xây dựng nhà ở để sử dụng lâu dài thì về nguyên tắc, đây là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích.

Theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Như vậy, việc xây nhà trên đất nông nghiệp mà chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất có thể đồng thời dẫn đến việc người sử dụng đất bị xử lý về hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Các trường hợp có thể bị xử lý

Không phải cứ xây nhà trên đất nông nghiệp là chỉ bị phạt tiền. Tùy loại đất, diện tích đất vi phạm, thời điểm phát sinh vi phạm và tình trạng pháp lý của thửa đất mà người sử dụng đất có thể phải chịu các biện pháp xử lý khác nhau.

Đối với trường hợp sử dụng đất nông nghiệp không phải đất trồng lúa, không phải đất lâm nghiệp sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép, Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định mức phạt được xác định theo diện tích đất vi phạm. Chẳng hạn, đối với hành vi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở tại khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã, mức phạt đối với cá nhân được xác định theo từng khoảng diện tích; đồng thời còn có biện pháp khắc phục hậu quả.

Đối với khu vực thuộc địa giới hành chính của phường, các quy định về mức phạt tại Điều 10 được áp dụng theo cơ chế tương ứng theo quy định hiện hành. Nghị định 281/2026/NĐ-CP đã có một số điều chỉnh về phạm vi địa giới hành chính và cách diễn đạt trong Nghị định 123/2024/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 31/8/2026.

Ngoài tiền phạt, người vi phạm còn có thể phải:

• Khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm;
• Nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm;
• Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quyết định xử lý của cơ quan có thẩm quyền.

3. Có được hợp thức hóa bằng chuyển mục đích sử dụng đất?

Về nguyên tắc, pháp luật cho phép người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trong những trường hợp thuộc diện phải xin phép. Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 xác định chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Tuy nhiên, không thể hiểu rằng cứ xây nhà trước rồi sau đó xin chuyển mục đích là đương nhiên được hợp thức hóa.

Việc có được chuyển mục đích hay không còn phụ thuộc vào các điều kiện pháp luật về đất đai, quy hoạch và tình trạng sử dụng đất của từng trường hợp.

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất không đúng mục đích trước ngày 01/7/2014, pháp luật hiện hành có cơ chế xử lý riêng tại Điều 139 Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, khoản 3 Điều 139 quy định đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất:

• Nếu người sử dụng đất ổn định và phù hợp với quy hoạch theo quy định thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;
• Nếu không thuộc trường hợp trên thì người sử dụng đất có thể được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi, đồng thời phải giữ nguyên hiện trạng và kê khai, đăng ký đất đai theo quy định.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích trước ngày 01/7/2014. Trường hợp việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đã tự ý chuyển mục đích.

Như vậy, “đã xây nhà nhiều năm” không đồng nghĩa với việc mặc nhiên được hợp thức hóa. Cần xác định chính xác thời điểm xây dựng, nguồn gốc sử dụng đất, loại đất, quy hoạch và hồ sơ pháp lý của thửa đất.

4. Khi nào bị buộc khôi phục hiện trạng?

Theo các quy định xử phạt tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP, đối với hành vi sử dụng đất không đúng mục đích, một trong những biện pháp khắc phục hậu quả là: “Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm”, trừ trường hợp thuộc cơ chế xử lý tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai.

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không đúng mục đích từ ngày 01/7/2014 trở về sau, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có hướng dẫn xác định rằng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

Trong trường hợp nhà ở được xây dựng trên phần đất vốn phải được sử dụng cho mục đích nông nghiệp, việc khôi phục hiện trạng có thể dẫn đến việc phải tháo dỡ phần công trình được xây dựng trái mục đích sử dụng đất để đưa đất trở về tình trạng phù hợp với mục đích sử dụng trước khi vi phạm.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ:

Buộc khôi phục hiện trạng đất không có nghĩa mọi căn nhà xây trên đất nông nghiệp đều đương nhiên bị tháo dỡ ngay. Cơ quan có thẩm quyền còn phải xem xét thời điểm vi phạm và trường hợp cụ thể. Đặc biệt, khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024 tạo cơ chế xử lý riêng đối với một số trường hợp vi phạm xảy ra trước ngày 01/7/2014.

Vì vậy, khi nhận được quyết định xử lý, người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ thời điểm bắt đầu sử dụng đất sai mục đích và căn cứ pháp lý mà cơ quan có thẩm quyền áp dụng.

5. Kết luận

Tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp có thể bị xử phạt và bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất, trong đó trường hợp cụ thể có thể dẫn đến việc phải tháo dỡ công trình. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp nhà xây trên đất nông nghiệp đều mặc nhiên bị tháo dỡ, bởi pháp luật hiện hành có cơ chế xử lý riêng đối với một số trường hợp sử dụng đất vi phạm trước ngày 01/7/2014.

Do đó, để xác định có phải tháo dỡ nhà hay có thể được xem xét công nhận, đăng ký hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, cần kiểm tra đồng thời thời điểm vi phạm, nguồn gốc đất, loại đất, quy hoạch, hồ sơ địa chính và tình trạng pháp lý của công trình.