Đất đang có tranh chấp nhưng một bên vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tình huống khiến nhiều người lo ngại. Vậy đất đang tranh chấp có được cấp sổ đỏ không? Nếu đã cấp thì có thể yêu cầu hủy hay thu hồi Giấy chứng nhận không? Để giúp bạn hiểu rõ quyền lợi, hạn chế rủi ro pháp lý và tranh chấp kéo dài, bài viết dưới đây, Công ty Luật Hồng Giang – Chi nhánh Đà Nẵng sẽ làm rõ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, trường hợp sổ đã cấp có thể bị xem xét thu hồi, hủy bỏ và hướng giải quyết phù hợp.
Nội dung bài viết
1. Đất đang có tranh chấp có được cấp Giấy chứng nhận không?
Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định “đất đang có tranh chấp” là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Điểm e khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định một trong những trường hợp không cấp Giấy chứng nhận là đất đang có tranh chấp; đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; hoặc đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy, cần phân biệt giữa:
- Đất thực sự đang có tranh chấp và tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
- Việc một cá nhân tự cho rằng mình có quyền đối với thửa đất hoặc gửi đơn phản ánh, khiếu nại nhưng chưa làm phát sinh tình trạng tranh chấp theo quy định pháp luật.
Nếu tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, thửa đất đã thuộc trường hợp “đang có tranh chấp” theo quy định nhưng vẫn được cấp Giấy chứng nhận thì việc cấp giấy có thể bị xem xét về tính hợp pháp.
Ngược lại, nếu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận chưa có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền giải quyết, sau đó mới phát sinh tranh chấp thì không thể chỉ dựa vào việc đất hiện nay đang tranh chấp để kết luận ngay rằng Giấy chứng nhận trước đó được cấp trái pháp luật.
2. Thế nào là tranh chấp quyền sử dụng đất?
Tranh chấp đất đai trên thực tế có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Không phải mọi bất đồng liên quan đến đất đều có cùng cách giải quyết.
Tranh chấp quyền sử dụng đất thường liên quan đến việc các bên không thống nhất về ai là người có quyền sử dụng đất, phạm vi quyền sử dụng hoặc ranh giới, diện tích và các quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất.
Một số dạng tranh chấp thường gặp gồm:
- Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp ranh giới, diện tích thửa đất;
- Tranh chấp đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho nhưng chưa hoàn tất thủ tục;
- Tranh chấp đất đai trong quan hệ thừa kế;
- Tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong gia đình;
- Tranh chấp do lấn, chiếm đất;
- Tranh chấp phát sinh từ việc quản lý, sử dụng đất trong thời gian dài;
- Tranh chấp liên quan đến Giấy chứng nhận đã được cấp cho một trong các bên.
Việc xác định đúng bản chất tranh chấp có ý nghĩa quan trọng bởi nó quyết định cơ quan có thẩm quyền, trình tự và phương thức giải quyết vụ việc.
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Do đó, nếu cho rằng quyền sử dụng đất của mình bị xâm phạm, người có quyền lợi liên quan cần xác định rõ nội dung tranh chấp và chuẩn bị tài liệu chứng minh thay vì chỉ yêu cầu “hủy sổ đỏ”.
3. Sổ đỏ đã cấp trong thời gian tranh chấp có thể bị hủy không?
Có thể bị xem xét thu hồi, nhưng không phải cứ có tranh chấp là sổ đỏ đương nhiên bị hủy.
Theo Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định về đính chính, thu hồi và hủy Giấy chứng nhận đã cấp. Khi phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì cơ quan có thẩm quyền có thể thực hiện việc thu hồi theo quy định.
Giấy chứng nhận có thể bị xem xét nếu có căn cứ cho thấy việc cấp giấy:
- Không đúng đối tượng sử dụng đất;
- Không đúng điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;
- Không đúng diện tích, mục đích sử dụng hoặc thông tin pháp lý của thửa đất;
- Việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện trong khi thửa đất thuộc trường hợp pháp luật không cho phép cấp;
- Hoặc thuộc trường hợp khác mà pháp luật đất đai quy định phải thu hồi.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ “thu hồi Giấy chứng nhận” và “hủy Giấy chứng nhận”.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định cụ thể trình tự xử lý đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định pháp luật.
4. Ai có quyền yêu cầu xem xét Giấy chứng nhận đã cấp?
Khi cho rằng Giấy chứng nhận được cấp không đúng quy định và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình, người có quyền lợi liên quan có thể thực hiện các thủ tục pháp lý phù hợp để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét.
Nếu vấn đề chỉ là Giấy chứng nhận có sai sót về thông tin, có thể xem xét thủ tục đính chính.
Nếu có căn cứ cho rằng Giấy chứng nhận được cấp không đúng quy định pháp luật, có thể thực hiện thủ tục kiến nghị để cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xem xét việc thu hồi theo quy định.
Còn nếu bản chất vụ việc là tranh chấp quyền sử dụng đất, người có quyền lợi bị ảnh hưởng cần thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp theo quy định của Luật Đất đai 2024. Điều này rất quan trọng bởi trong nhiều vụ việc, yêu cầu “hủy sổ đỏ” chỉ là hệ quả của tranh chấp.
Khi vấn đề này được giải quyết, việc xử lý Giấy chứng nhận đã cấp sẽ được thực hiện trên cơ sở kết quả giải quyết tranh chấp và quy định pháp luật có liên quan.
5. Kết luận
Đất đang có tranh chấp nhưng vẫn được cấp sổ đỏ không đồng nghĩa Giấy chứng nhận đương nhiên vô hiệu hoặc chắc chắn bị hủy. Ngược lại, nếu có căn cứ chứng minh tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, thửa đất thuộc trường hợp không được cấp hoặc việc cấp giấy không đúng quy định pháp luật thì Giấy chứng nhận có thể được cơ quan có thẩm quyền xem xét đính chính, thu hồi hoặc xử lý theo quy định pháp luật.
Trong các vụ việc tranh chấp đất đai, điều quan trọng không chỉ là xác định “ai đang đứng tên sổ đỏ”, mà còn phải làm rõ nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, hồ sơ địa chính, thời điểm phát sinh tranh chấp và tính hợp pháp của quá trình cấp Giấy chứng nhận.
Do đó, nếu đang gặp trường hợp đất có tranh chấp nhưng một bên đã được cấp Giấy chứng nhận, người có quyền lợi liên quan nên rà soát đầy đủ hồ sơ trước khi lựa chọn phương án kiến nghị thu hồi Giấy chứng nhận, khiếu nại quyết định hành chính hoặc khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất.
