Trong quá trình giao dịch bất động sản, không ít trường hợp người sử dụng đất muốn bán đất để trả nợ ngân hàng hoặc người mua có nhu cầu nhận chuyển nhượng thửa đất đang được thế chấp để bảo đảm khoản vay. Tuy nhiên, đất đang thế chấp ngân hàng có được chuyển nhượng không và cần đáp ứng những điều kiện gì để giao dịch hợp pháp? Công ty Luật TNHH Hồng Giang – Chi nhánh Đà Nẵng sẽ phân tích các quy định pháp luật hiện hành về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp, các phương án xử lý khoản vay và những vấn đề cần lưu ý nhằm hạn chế rủi ro cho các bên.
Nội dung bài viết
1. Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất thuộc quyền của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thường là nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng với ngân hàng. Trong giao dịch này, bên thế chấp thường vẫn trực tiếp quản lý, sử dụng đất, nhưng quyền định đoạt tài sản bị giới hạn bởi quy định pháp luật và thỏa thuận thế chấp.
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Đối với quyền sử dụng đất, việc thế chấp còn phải tuân thủ các quy định tương ứng của pháp luật đất đai.
Khi quyền sử dụng đất được thế chấp tại ngân hàng, bên thế chấp phải thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết. Việc tự ý chuyển nhượng, tặng cho hoặc thực hiện giao dịch khác liên quan đến thửa đất mà không đáp ứng điều kiện pháp luật và thỏa thuận với ngân hàng có thể dẫn đến tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền lợi của cả người bán lẫn người mua.
2. Có được bán đất đang thế chấp ngân hàng không?
Theo Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp có quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật. Đối với quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng còn phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật đất đai.
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, bao gồm có Giấy chứng nhận theo quy định, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định, quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, còn thời hạn sử dụng đất và không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Như vậy, đất đang thế chấp ngân hàng không mặc nhiên bị cấm chuyển nhượng trong mọi trường hợp, nhưng chủ đất không thể tùy ý bán đất mà bỏ qua quyền của ngân hàng nhận thế chấp. Việc chuyển nhượng cần được thực hiện theo phương án phù hợp, có sự phối hợp với ngân hàng và bảo đảm điều kiện pháp luật. Trong thực tế, các bên thường lựa chọn một trong hai hướng: thanh toán khoản nợ để giải chấp trước khi chuyển nhượng hoặc thỏa thuận với ngân hàng về phương án xử lý khoản vay và tài sản bảo đảm trong quá trình giao dịch.
3. Các phương án xử lý khoản thế chấp khi chuyển nhượng
3.1. Người bán tất toán khoản vay và giải chấp trước khi bán đất
Đây là phương án thường được ưu tiên vì giúp giảm rủi ro cho người mua. Người bán sử dụng nguồn tiền của mình để thanh toán đầy đủ nghĩa vụ với ngân hàng, sau đó thực hiện thủ tục giải chấp và đăng ký xóa đăng ký thế chấp theo quy định.
Khi hoàn tất các thủ tục cần thiết, các bên mới tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng và đăng ký biến động đất đai theo quy định pháp luật.
3.2. Sử dụng tiền đặt cọc hoặc tiền thanh toán của người mua để trả nợ ngân hàng
Trong trường hợp người bán chưa đủ tiền tất toán khoản vay, các bên có thể thỏa thuận sử dụng một phần tiền của người mua để thanh toán khoản nợ, từ đó thực hiện giải chấp và tiếp tục chuyển nhượng.
Tuy nhiên, phương án này cần được thiết kế chặt chẽ. Các bên nên làm việc trực tiếp với ngân hàng để xác nhận số tiền cần thanh toán, điều kiện giải chấp và quy trình bàn giao giấy tờ. Hợp đồng đặt cọc cần quy định rõ mục đích sử dụng tiền, thời hạn thực hiện, trách nhiệm hoàn trả và cách xử lý nếu giao dịch không hoàn thành.
Người mua không nên giao toàn bộ tiền mua đất cho người bán chỉ dựa trên cam kết miệng rằng khoản vay sẽ được thanh toán. Việc thanh toán trực tiếp theo hướng dẫn, xác nhận của ngân hàng và lập chứng từ đầy đủ sẽ giúp hạn chế nguy cơ mất tiền.
3.3. Thỏa thuận với ngân hàng về phương án chuyển nhượng
Trong một số trường hợp, người bán, người mua và ngân hàng có thể phối hợp xây dựng phương án thanh toán khoản vay, giải chấp và hoàn tất giao dịch theo trình tự phù hợp. Các bên cần thống nhất bằng văn bản về số tiền phải trả, thời điểm ngân hàng giải chấp, việc bàn giao Giấy chứng nhận và điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện. Nếu người mua có nhu cầu vay vốn để mua đất, cần trao đổi trước với ngân hàng về khả năng cấp tín dụng và phương án bảo đảm mới.
Không nên mặc nhiên cho rằng người mua có thể tiếp nhận khoản vay của người bán hoặc được thay thế bên vay chỉ vì hai bên đã đồng ý mua bán. Việc thay đổi chủ thể có nghĩa vụ trả nợ phải được ngân hàng chấp thuận và thực hiện theo quy định pháp luật.
4. Rủi ro khi mua đất đang thế chấp ngân hàng
Mua đất đang thế chấp có thể giúp người mua tiếp cận một bất động sản phù hợp với nhu cầu, nhưng giao dịch này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không kiểm tra kỹ hồ sơ và phương án giải chấp.
Thứ nhất, nguy cơ mất tiền đặt cọc hoặc tiền thanh toán. Nếu người mua giao tiền cho người bán nhưng khoản nợ không được thanh toán, ngân hàng không thực hiện giải chấp hoặc người bán không hợp tác, giao dịch có thể bị đình trệ và phát sinh tranh chấp về việc hoàn trả tiền.
Thứ hai, nguy cơ tài sản bị xử lý để thu hồi nợ. Nếu bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng có thể xử lý tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp. Người mua đã giao tiền nhưng chưa hoàn tất giao dịch hợp pháp có thể gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi.
Thứ ba, nguy cơ hợp đồng không thể thực hiện như dự kiến. Thửa đất có thể đồng thời vướng tranh chấp, bị kê biên, bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng. Vì vậy, chỉ kiểm tra Giấy chứng nhận mà không xác minh tình trạng pháp lý thực tế là chưa đủ.
Thứ tư, nguy cơ phát sinh chi phí và kéo dài thời gian giao dịch. Nếu số tiền nợ lớn hơn dự kiến, người bán không đủ khả năng thanh toán hoặc ngân hàng yêu cầu bổ sung thủ tục, người mua có thể phải chờ lâu hơn kế hoạch, phát sinh chi phí và ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính.
Để hạn chế những rủi ro này, người mua nên yêu cầu ngân hàng xác nhận thông tin khoản vay và điều kiện giải chấp; lập thỏa thuận rõ ràng về trình tự thanh toán; không giao tiền chỉ dựa trên giấy viết tay hoặc lời hứa; đồng thời kiểm tra điều kiện chuyển nhượng trước khi ký kết.
5. Kết luận
Đất đang thế chấp ngân hàng có được chuyển nhượng không phụ thuộc vào điều kiện pháp luật, quyền của ngân hàng nhận thế chấp và phương án xử lý khoản vay mà các bên thống nhất thực hiện. Để giao dịch an toàn, người bán và người mua cần kiểm tra hồ sơ pháp lý, xác nhận dư nợ, thống nhất trình tự giải chấp và lập thỏa thuận rõ ràng trước khi thanh toán.
Nếu chưa nắm rõ tình trạng pháp lý của thửa đất hoặc chưa thống nhất được phương án giải chấp, các bên nên tham vấn luật sư trước khi ký hợp đồng hoặc giao tiền nhằm hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
