Nội dung bài viết
Sai lầm 1: Chỉ tin lời người bán, không kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất trước giao dịch.
Đây là sai lầm phổ biến nhất khi tiến hành giao dịch mua đất, nhiều người khi mua chỉ xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không kiểm tra các thông tin pháp lý liên quan đến thửa đất đó, tin tưởng rằng thửa đất đủ điều kiện để giao dịch.
Theo quy định của Luật Đất đai 2024:
“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất,….;
- b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”
Theo đó, quyền sử dụng đất chỉ được phép chuyển nhượng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện như: Đất có GCNQSDĐ hợp lệ không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và còn thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, đất còn có thể trong tình trạng:
- Đang thế chấp ngân hang
- Thuộc diện quy hoạch hoặc thu hồi
- Đang có tranh chấp giữa thành viên trong gia đình
- Đang bị hạn chế quyền chuyển nhượng do chưa thưc hiện nghĩa vụ tài chính
Nếu không kiểm tra kỹ các thông tin này trước giao dịch, việc sang tên có thể bị kéo dài trong nhiều năm, và có thể không chuyển nhượng được như thỏa thuận.
Trong thực tiễn, Luật sư thường hỗ trợ khách hang xác minh tình trạng pháp lý của thửa đất tại cơ quan đăng ký đất đai, thông tin quy hoạch hoặc các rủi ro pháp lý trước khi các bên ký kết hợp đồng.
Sai lầm 2: Mua bán bằng giấy viết tay
Nhiều người nghĩ rằng chỉ cần hai bên ký giấy là giao dịch có hiệu lực. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản và được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt. Đồng thời, theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, giao dịch dân sự không tuân thủ quy bắc buộc về hình thức có thể bị tuyên vô hiệu
Đây là nguyên nhân dẫn đến rất nhiều vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất, vì muốn thực hiện nhanh chóng giữa các cá nhân quen biết, người mua thường giao toàn bộ tiền và nhận giấy viết tay với kỳ vọng người bán sẽ làm thủ tục sang tên cho mình.
Tuy nhiên, giấy viết tay thường không đủ điều kiện pháp lý để đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, người bán có thể tiếp tục chuyển nhượng cho người khác hoặc từ chối thực hiện thủ tục pháp lý. Từ đó người mua vừa mất tiền, vừa phải tốn thời gian khởi kiện ra Tòa án để công nhận giao dịch, quá trình có thể kéo dài và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro bất lợi.
Theo quy định hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được:
- Lập thành hợp đồng;
- Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ một số trường hợp luật quy định khác);
- Đăng ký biến động.
Trong trường hợp này Luật sư khi tham gia tư vấn giap dịch sẽ kiểm tra hồ sơ pháp lý của thửa đất, hướng dẫn các bên thực hiện hợp đồng đúng hình thức pháp luật quy định và thanh toán theo quy trình để tránh rủi ro cho người mua
Sai lầm 3: Đặt cọc quá nhiều khi chưa xác minh thông tin pháp lý
Có trường hợp người mua thanh toán trước 70–90% giá trị đất chỉ sau một buổi gặp mặt, trong khi đó hợp đồng chưa đươc công chứng hoặc trước khi hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên.
Sau khi nhận đủ tiền, bên bán không hợp tác thực hiện thủ tục chuyển nhượng hoặc phát sinh tranh chấp vê nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài chính hoặc tình trạng pháp lý của thửa đất. Lúc phát hiện quyền lợi của mình bị xâm phạm :
- Chủ đất không phải chủ sở hữu;
- Đất đang tranh chấp;
- Sổ đỏ giả;
- Đất không đủ điều kiện chuyển nhượng.
Lúc này, người mua buộc phải khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu người bán thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng hoặc yêu cầu hoàn trả tiền. Tuy nhiên quá trình tố tụng và thi hành án có thể kéo dài rất nhiều năm, có thể gây ra rất nhiều bất lợi cho người mua.
Trong thực tiễn giao dịch, luật sư thường tư vấn cho người mua xây dựng cơ chế thanh toán theo từng giai đoạn, ví dụ:
– Đặt cọc khi đạt được thỏa thuận ban đầu;
– Thanh toán một phần khi hợp đồng được công chứng;
– Thanh toán phần còn lại sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên.
Cơ chế thanh toán hợp lý có thể giúp giảm đáng kể rủi ro cho người mua nếu giao dịch phát sinh tranh chấp.
Sai lầm 4: Không kiểm tra người bán có đủ quyền chuyển nhượng hay chưa
Nhiều người chỉ gặp một người tự nhận là chủ đất, mà không xem xét người bán có đủ điều kiện để chuyển nhượng không
Thực tế, có những trường hợp:
- Đất là tài sản chung vợ chồng;
- Tài sản thuộc đồng thừa kế;
- Đang được ủy quyền không hợp lệ;
- Chủ đất mất năng lực hành vi.
Nếu thực hiện giao dịch chuyển nhượng mà gặp phải những trường hợp trên thì người mua phải tốn rất nhiều chi phí, có thể hợp đồng sẽ bị Tòa án tuyên vô hiệu, lúc đó phải đối mặt với quá trình giải quyết phực tạp để lấy lại tiền.
Luật sư trong các giao dịch mua bán đất thường hỗ trợ kiểm tra chủ thể có quyền định đoạt tài sản, xác định tình trạng tài sản chung và tư vấn cách thức ký kết hợp đồng để bảo đảm giao dịch hợp pháp.
Sai lầm 5: Không sang tên ngay sau khi công chứng
Không ít người cho rằng sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng thì giao dịch đã hoàn tất và quyền sử dụng đất đương nhiên thuộc về bên mua. Tuy nhiên, đây là quan niệm chưa chính xác.
Theo quy định của pháp luật, sau khi hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực, các bên vẫn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên) tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật thông tin người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. Chỉ khi hoàn thành thủ tục này, quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng mới được bảo đảm đầy đủ.
Việc chậm thực hiện thủ tục sang tên có thể dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý như:
- Phát sinh tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng và bên thứ ba;
- Thửa đất có thể bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp ngăn chặn theo quy định của pháp luật nếu bên chuyển nhượng phát sinh nghĩa vụ tài sản;
- Bên nhận chuyển nhượng gặp khó khăn trong việc chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, đồng thời bị hạn chế khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc để thừa kế.
Do đó, ngay sau khi hợp đồng được công chứng, người mua nên nhanh chóng hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên theo quy định để hạn chế tối đa các rủi ro có thể phát sinh.
Sai lầm 6: Không rà soát kỹ hợp đồng chuyển nhượng
Khi mua đất, nhiều người chỉ quan tâm đến giá chuyển nhượng, vị trí thửa đất hoặc tiến độ thanh toán mà bỏ qua việc xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng. Đây là một sai lầm có thể dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý nếu xảy ra tranh chấp.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ là căn cứ xác lập giao dịch mà còn là cơ sở để xác định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên. Do đó, người mua cần đặc biệt lưu ý các điều khoản quan trọng như:
- Thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất và hồ sơ liên quan;
- Phương thức, thời hạn thanh toán và trách nhiệm nộp các khoản thuế, phí, lệ phí;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng;
- Chế tài khi một bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiếp tục thực hiện giao dịch;
- Phương thức giải quyết tranh chấp và cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Nếu hợp đồng có điều khoản mơ hồ, thiếu chặt chẽ hoặc quy định bất lợi cho bên mua, việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi phát sinh tranh chấp sẽ gặp nhiều khó khăn. Thậm chí, người mua có thể phải mất nhiều thời gian và chi phí để khởi kiện hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Trong thực tiễn, luật sư thường hỗ trợ khách hàng kiểm tra toàn bộ nội dung hợp đồng trước khi ký kết, đánh giá các rủi ro pháp lý, điều chỉnh những điều khoản chưa phù hợp và bổ sung các cơ chế bảo vệ quyền lợi của người mua. Việc rà soát hợp đồng ngay từ đầu không chỉ giúp giao dịch được thực hiện an toàn, minh bạch mà còn hạn chế tối đa nguy cơ phát sinh tranh chấp trong tương lai.
Mua đất không chỉ là giao dịch dân sự mà còn liên quan trực tiếp đến các quy định của pháp luật đất đai, dân sự và công chứng. Chỉ một sai sót nhỏ cũng có thể khiến người mua mất toàn bộ số tiền đã tích lũy. Trước khi ký hợp đồng, hãy dành thời gian kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, xác minh thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai và tham khảo ý kiến luật sư nếu giao dịch có giá trị lớn.
Trên đây là nội dung bài viết của Công ty Luật Hồng Giang chi nhánh Đà Nẵng về những sai lầm khiến nhiều người “mất trắng” khi mua đất
Nếu Quý khách hàng có bất kỳ khó khăn hay vướng mắc gì trong quá trình tham khảo và áp dụng quy định trên, hãy liên hệ với chúng tôi theo Hotline 0961.87.8282 – 0902.17.6768 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.
