Trong quá trình sử dụng đất, không ít người phát hiện diện tích đất thực tế đang quản lý, sử dụng lớn hơn diện tích được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Vậy diện tích đất thực tế lớn hơn sổ đỏ thì phần đất tăng thêm thuộc về ai? Người đang sử dụng đất có đương nhiên được công nhận toàn bộ diện tích thực tế hay không? Để giúp bạn hiểu rõ quyền lợi của mình và có phương án bảo vệ quyền sử dụng đất trong trường hợp diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận, Công ty Luật TNHH Hồng Giang – Chi nhánh Đà Nẵng sẽ phân tích cụ thể vấn đề này qua bài viết dưới đây. 

1. Vì sao diện tích thực tế và sổ đỏ có thể khác nhau?

Trước hết, có thể xuất phát từ sai số hoặc phương pháp đo đạc ở những thời điểm khác nhau. Đặc biệt, các Giấy chứng nhận được cấp từ nhiều năm trước có thể dựa trên bản đồ, hồ sơ địa chính được lập bằng phương pháp đo đạc khác với hiện nay.

Ngoài ra, ranh giới thửa đất trên thực tế có thể đã thay đổi. Người sử dụng đất có thể nhận thêm một phần đất từ người khác, khai hoang, sử dụng ổn định phần đất liền kề hoặc có sự thay đổi về mốc giới trong quá trình quản lý, sử dụng.

Luật Đất đai 2024 đã quy định riêng về trường hợp diện tích đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ hoặc Giấy chứng nhận. Theo khoản 6 Điều 135, nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ hoặc Giấy chứng nhận và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Trong trường hợp ranh giới đã thay đổi và diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên Giấy chứng nhận, phần diện tích chênh lệch sẽ phải được xem xét theo quy định về nguồn gốc và điều kiện cấp Giấy chứng nhận, chứ không mặc nhiên thuộc về người đang sử dụng.

2. Xác định nguồn gốc phần diện tích tăng thêm

Theo Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc xử lý thửa đất có diện tích tăng thêm do thay đổi ranh giới so với giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp được chia thành nhiều trường hợp.

Trường hợp 1: Phần đất tăng thêm có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Nếu phần diện tích tăng thêm có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì phần diện tích này có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tương ứng.

Khi đó, cơ quan có thẩm quyền không chỉ nhìn vào diện tích ghi trên sổ cũ mà phải xem xét cả giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đối với phần diện tích tăng thêm.

Trường hợp 2: Phần đất tăng thêm do nhận chuyển quyền

Phần diện tích tăng thêm có thể xuất phát từ việc nhận chuyển nhượng, tặng cho hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác nhưng trước đây chưa hoàn tất thủ tục đăng ký biến động.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP có quy định riêng đối với trường hợp này. Việc xử lý có thể đồng thời liên quan đến việc chỉnh lý Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền.

Trường hợp 3: Phần đất tăng thêm không có giấy tờ

Nếu phần đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phải tiếp tục xác định người đang sử dụng đất có thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo Điều 138, Điều 139 hoặc Điều 140 Luật Đất đai 2024 hay không.

Điều 138 điều chỉnh trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật đất đai hoặc đất được giao không đúng thẩm quyền.

Trong khi đó, Điều 139 điều chỉnh trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014; còn Điều 140 áp dụng đối với trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.

Như vậy, không thể chỉ căn cứ vào việc người dân đã sử dụng phần đất tăng thêm trong nhiều năm để kết luận phần đất đó đương nhiên thuộc quyền sử dụng của họ.

3. Khi nào được công nhận phần diện tích chênh lệch?

Không phải cứ đo thực tế lớn hơn sổ đỏ là phải làm thủ tục mua thêm hoặc xin giao thêm đất.

Điểm quan trọng là phải phân biệt giữa diện tích tăng thêm do sai khác về đo đạc và diện tích tăng thêm do thay đổi ranh giới, nguồn gốc sử dụng đất.

a, Trường hợp ranh giới không thay đổi

Nếu đo đạc thực tế cho thấy diện tích lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận nhưng:

• Ranh giới thửa đất thực tế không thay đổi;
• Không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề;
• Phần diện tích chênh lệch thực tế nằm trong ranh giới thửa đất mà người sử dụng đất đã quản lý, sử dụng;

thì khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 cho phép xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận.

Đây là trường hợp thường gặp khi diện tích trên sổ được xác định từ hồ sơ, bản đồ cũ trong khi việc đo đạc hiện nay có độ chính xác cao hơn.

b, Trường hợp ranh giới đã thay đổi

Nếu ranh giới thực tế đã thay đổi và diện tích đo đạc lớn hơn diện tích trên Giấy chứng nhận thì phần tăng thêm phải được xem xét theo Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Theo quy định này, nếu phần diện tích tăng thêm đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo các Điều 138, 139 và 140 Luật Đất đai 2024 thì có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đang sử dụng, trong đó phần tăng thêm được xác định theo quy định tương ứng.

Ngược lại, nếu phần diện tích tăng thêm có nguồn gốc từ hành vi lấn, chiếm thuộc trường hợp không được công nhận thì việc sử dụng thực tế không làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp.

Đặc biệt, Điều 139 Luật Đất đai 2024 quy định một số trường hợp lấn, chiếm hành lang bảo vệ công trình công cộng, lòng đường, lề đường, vỉa hè hoặc đất dành cho công trình công cộng thì Nhà nước thu hồi để trả lại cho công trình và không cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đã lấn, chiếm.

Vì vậy, câu hỏi “đất tăng thêm thuộc về ai?” phải được trả lời bằng nguồn gốc và căn cứ pháp lý của phần đất đó, không chỉ bằng kết quả đo diện tích.

4. Thủ tục điều chỉnh/cấp đổi Giấy chứng nhận

Khi phát hiện diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên sổ đỏ, người sử dụng đất nên thực hiện việc đăng ký, cấp đổi hoặc cấp Giấy chứng nhận theo đúng trường hợp cụ thể thay vì tự ý xác lập quyền đối với phần diện tích tăng thêm.

Về nguyên tắc, hồ sơ cần có các giấy tờ theo quy định, trong đó có Giấy chứng nhận đã cấp và các giấy tờ chứng minh nguồn gốc phần diện tích tăng thêm nếu thuộc trường hợp pháp luật yêu cầu.

Đối với thửa đất có diện tích tăng thêm do thay đổi ranh giới, Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích đất đang sử dụng được thực hiện theo trình tự, thủ tục tương ứng được quy định tại Nghị định này.

Cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ, đối chiếu thông tin địa chính và xác định nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất. Trường hợp cần thiết có thể phải thực hiện đo đạc, xác minh ranh giới hoặc lấy ý kiến, xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.

Sau khi đủ điều kiện, phần diện tích tăng thêm có thể được ghi nhận trên Giấy chứng nhận mới hoặc thực hiện việc cấp đổi, chỉnh lý theo quy định.

5. Kết luận

Diện tích đất thực tế lớn hơn sổ đỏ không có nghĩa phần đất tăng thêm đương nhiên thuộc về người đang sử dụng.

Để xác định phần diện tích tăng thêm có được công nhận hay không, cần làm rõ:

• Diện tích chênh lệch phát sinh do sai số đo đạc hay do thay đổi ranh giới;
• Nguồn gốc của phần đất tăng thêm;
• Thời điểm và quá trình sử dụng đất;
• Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hay không;
• Có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề hay không;
• Phần đất có thuộc trường hợp lấn, chiếm hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật hay không.

Đặc biệt, Điều 135 Luật Đất đai 2024 và Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP là những quy định quan trọng cần được xem xét khi xử lý trường hợp diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên Giấy chứng nhận.

Nếu phần đất tăng thêm có nguồn gốc rõ ràng, được sử dụng ổn định, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện pháp luật thì người sử dụng đất có thể được xem xét công nhận và cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích này. Ngược lại, nếu phần đất có nguồn gốc từ lấn, chiếm hoặc đang có tranh chấp thì việc công nhận sẽ phải được xem xét theo quy định pháp luật tương ứng.