Chỉ vài chục centimet đất bị lấn chiếm cũng có thể trở thành nguyên nhân dẫn đến tranh chấp kéo dài giữa những người hàng xóm. Một bức tường xây lệch 10–20 cm không chỉ ảnh hưởng đến hiện trạng sử dụng mà còn có thể làm thay đổi ranh giới và diện tích đất của các bên. Vậy khi phát hiện hàng xóm xây tường lấn sang đất của mình, có được yêu cầu tháo dỡ và trả lại phần đất bị lấn hay không? Bài viết dưới đây, Công ty Luật TNHH Hồng Giang – Chi nhánh Đà Nẵng sẽ phân tích quy định pháp luật, cách xác định phần đất bị lấn và quyền yêu cầu tháo dỡ công trình trong trường hợp này.
-
Nội dung
Vì sao tranh chấp vài chục centimet vẫn có thể rất phức tạp?
Tranh chấp ranh giới đất không đơn giản chỉ là lấy thước đo từ bức tường hiện tại rồi xác định bên nào đúng. Một thửa đất có thể liên quan đến nhiều tài liệu như:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hồ sơ địa chính;
- Bản đồ địa chính;
- Trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính;
- Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận;
- Giấy tờ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế;
- Mốc giới, hàng rào, tường ranh;
- Quá trình quản lý, sử dụng đất thực tế của các bên.
Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu không có các căn cứ này thì có thể xác định theo tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Đặc biệt, các chủ thể không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.
Do đó, một tranh chấp chỉ 10–20cm vẫn có thể trở nên phức tạp nếu hai bên có cách hiểu khác nhau về vị trí ranh giới.
-
Ranh giới đất được xác định dựa vào đâu?
Đây là vấn đề cốt lõi khi giải quyết tranh chấp.
Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 là căn cứ trực tiếp về ranh giới giữa các bất động sản liền kề. Theo đó, ranh giới có thể được xác định dựa trên thỏa thuận của các bên, quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc các căn cứ khác theo quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, việc xác định ranh giới còn phải xem xét các hồ sơ, tài liệu quản lý đất đai tương ứng với từng trường hợp.
Đặc biệt, Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
- Chủ sở hữu bất động sản chỉ được xây dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình;
- Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới chung;
- Nếu xây dựng trên ranh giới theo thỏa thuận thì công trình có thể thuộc sở hữu chung của các bên.
Vì vậy, nếu hàng xóm tự xây một bức tường hoàn toàn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình thì về nguyên tắc không có vấn đề. Nhưng nếu một phần tường nằm trên đất của hộ liền kề mà không có thỏa thuận, thì đây là vấn đề cần được xem xét về quyền sử dụng đất và ranh giới.
-
Sổ đỏ và hiện trạng sử dụng khác nhau thì căn cứ nào được ưu tiên?
Đây là tình huống thường gặp trong tranh chấp đất đai.
Ví dụ, Giấy chứng nhận của một hộ thể hiện ranh giới nằm tại vị trí A, nhưng trên thực tế bức tường giữa hai nhà lại nằm tại vị trí B và đã tồn tại trong nhiều năm. Khi đó, không nên chỉ nhìn vào bức tường hiện tại để kết luận đất thuộc về ai.
Ngược lại, cũng không nên chỉ nhìn vào diện tích ghi trên Giấy chứng nhận mà bỏ qua toàn bộ hồ sơ địa chính và quá trình sử dụng đất.
Cần kiểm tra tổng thể:
Giấy chứng nhận → hồ sơ địa chính → bản đồ địa chính → trích đo/trích lục → hiện trạng sử dụng → mốc giới → thỏa thuận giữa các bên → quá trình quản lý, sử dụng đất.
Luật Đất đai 2024 là Luật số 31/2024/QH15, hiện đã có Văn bản hợp nhất số 133/VBHN-VPQH ngày 03/09/2025. Hệ thống pháp luật đất đai hiện hành quy định về đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính và thông tin thửa đất, vì vậy các tài liệu địa chính là nguồn chứng cứ quan trọng khi xác định ranh giới.
Đặc biệt, nếu diện tích đo đạc thực tế có sự khác biệt với giấy tờ thì cần xác định nguyên nhân của sự chênh lệch, tình trạng ranh giới và việc có hay không có tranh chấp giữa những người sử dụng đất liền kề.
Do đó, câu hỏi không đơn giản là “sổ đỏ hay hiện trạng quan trọng hơn?”, mà phải xác định ranh giới pháp lý của thửa đất được hình thành và chứng minh bởi những tài liệu nào trong từng trường hợp cụ thể.
-
Đo đạc, bản đồ địa chính có vai trò như thế nào?
Trong tranh chấp chỉ vài chục centimet, đo đạc thực tế có thể là bước quyết định. Bởi bằng mắt thường gần như không thể xác định chính xác một bức tường đã lấn sang đất bên cạnh 5cm, 10cm hay 30cm.
Chẳng hạn, sau khi đo đạc và đối chiếu hồ sơ, có thể phát hiện:
- Ranh giới pháp lý nằm cách bức tường hiện tại 20cm;
- Phần móng tường vượt qua ranh giới;
- Hàng rào thực tế không trùng với ranh giới trên bản đồ;
- Diện tích sử dụng thực tế của một bên lớn hơn diện tích được công nhận.
Trong những trường hợp này, cần tiến hành đo đạc, xác định ranh giới và đối chiếu với hồ sơ địa chính thay vì tự mình kết luận.
Các quy định hiện hành về đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính và thông tin đất đai được quy định trong hệ thống pháp luật đất đai, trong đó có Nghị định 101/2024/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung có liên quan.
Kết quả đo đạc sẽ đặc biệt hữu ích khi các bên không thống nhất được ranh giới và cần sử dụng chứng cứ kỹ thuật để giải quyết tranh chấp.
-
Có thể yêu cầu tháo dỡ công trình và trả lại đất không?
Có thể yêu cầu, nếu có căn cứ xác định phần tường hoặc công trình đã xây dựng trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình và việc xây dựng đó không dựa trên thỏa thuận hợp pháp giữa các bên.
Căn cứ quan trọng là Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản; đồng thời Điều 175 và Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về ranh giới và việc xây dựng tường ngăn giữa các bất động sản liền kề.
Tùy từng trường hợp, người bị xâm phạm có thể yêu cầu:
- Xác định lại ranh giới giữa hai thửa đất;
- Xác định phần diện tích bị lấn;
- Yêu cầu chấm dứt hành vi lấn, chiếm;
- Yêu cầu trả lại phần đất bị lấn;
- Yêu cầu tháo dỡ, di dời phần công trình nằm trên đất của mình;
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại thực tế.
Ngoài trách nhiệm dân sự, hành vi lấn đất, chiếm đất còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Tuy nhiên, người sử dụng đất không nên tự ý phá bỏ bức tường của hàng xóm, ngay cả khi cho rằng mình chắc chắn bị lấn đất. Cách xử lý phù hợp là thu thập chứng cứ, xác định ranh giới, yêu cầu bên vi phạm khắc phục hoặc thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật.
Kết luận: Lấn vài chục centimet vẫn có thể yêu cầu tháo dỡ
Một bức tường chỉ lấn sang đất hàng xóm vài chục centimet không có nghĩa là hành vi này được pháp luật bỏ qua.
Điều cần quan tâm không phải là “lấn bao nhiêu centimet?”, mà là:
Phần đất đó có thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình hay không và có đủ căn cứ chứng minh công trình đã vượt qua ranh giới hay không?
Nếu xác định được hàng xóm đã xây dựng tường trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình mà không có thỏa thuận, người bị xâm phạm có cơ sở yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm, trả lại đất và xem xét tháo dỡ phần công trình lấn chiếm, tùy theo tình tiết cụ thể của vụ việc.
Trước khi thực hiện bất kỳ hành động nào, người sử dụng đất nên kiểm tra Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, bản đồ/trích đo và hiện trạng ranh giới, đồng thời lưu giữ hình ảnh, video, biên bản làm việc và các tài liệu liên quan.
Trên đây là nội dung bài viết của Công ty Luật Hồng Giang chi nhánh Đà Nẵng về có được yêu cầu tháo dỡ và trả lại phần đất bị hàng xóm lấn hay không.
Nếu Quý khách hàng có bất kỳ khó khăn hay vướng mắc gì trong quá trình tham khảo và áp dụng quy định trên, hãy liên hệ với chúng tôi theo Hotline 0961.87.8282 – 0902.17.6768 để được tư vấn và hỗ trợ sớm nhất.
